BAUFINANZIERUNG?
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Bei Thomas Brauner erhalten Sie die bestmögliche Immobilienfinanzierung: Top-Beratung, Top-Konditionen und Top-Zinsen durch unseren tagesaktuellen Bankenvergleich. Wir arbeiten schnell, wir arbeiten effektiv, wir arbeiten für Sie!

Thomas Brauner

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Baufinanzierung

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Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Brauner Baufinanzierung. Mehr Infos anzeigen.
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Kein Problem!

Thomas Brauner und sein Team verfügen über regionale und überregionale Expertise, wir haben direkten Zugang zu Immobilien-Angeboten und Bauvorhaben in ganz Deutschland. Wir bringen Sie in Ihr in Traumhaus zwischen Flensburg und Garmisch, von Aachen bis Görlitz.

Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung?
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Wenn Ihre Zinsbindung endet, finden wir die bestmögliche Anschlussfinanzierung für Ihren Kredit.
Das gilt auch für Forward-Darlehen, Annuitätendarlehen, Bausparverträge und KFW-Darlehen.

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Was bedeutet Baufinanzierung eigentlich?

Obwohl man es beim Begriff Baufinanzierung meinen könnte, geht es bei einer Baufinanzierung nicht nur um das Errichten eines Eigenheims. Es handelt sich bei einer Baufinanzierung vielmehr um eine zweckgebundene Darlehensform, die alle Vorhaben tangiert, welche mit Wohneigentum zu tun haben. Oft spricht man in der Branche auch von Immobilienfinanzierung oder dem sogenannten Baugeld, was für die folgenden Zwecke verwendet werden kann:

  • Kauf des Eigenheims
  • Bau des Eigenheims
  • Umbau des Eigenheims
  • Sanierung des Eigenheims
  • Grundstückserwerb

Selbiges gilt selbstverständlich auch für alle Eigentumswohnungen.

Es ist grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital in Anspruch zu nehmen. Allgemein gesagt ist dies jedoch selten ratsam, denn ein großes Vorhaben wie beispielsweise ein Hausbau ist komplett ohne eigene finanzielle Mittel oft ein sehr großes Risiko. Viele Banken lehnen die sogenannte „Vollfinanzierung“ ab, da sie dadurch selbst ein hohes Risiko eingehen: Kunden ohne Sicherheiten sind für viele Banken nicht wirklich die Lieblingskunden.

Deutlich praktischer und ausgeglichener verläuft eine Baufinanzierung mit entsprechendem Eigenkapital. Aus der Perspektive des Kreditinstituts gestaltet sich das Risiko geringer, wodurch die Bank Ihnen niedrigere Zinsen gewähren kann. Gewöhnlicherweise empfehlen BauFi-Experten, mindestens 20 % der Finanzierungssumme über Eigenkapital abzudecken. Thomas Brauner ist einer dieser Immobilien-Experten, der sich dieser Meinung anschießt. Bei einem Darlehen dürfen keine Luftschlösser gebaut werden!

Bei einer Baufinanzierung geht es sehr oft um sehr hohe Kreditsummen, entsprechend lang fallen die Kredit-Laufzeiten aus. Diese können sich möglicherweise über mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte erstrecken. Umso wichtiger ist es daher, einen optimalen Kreditvergleich im Vorfeld anzugehen, um dadurch das persönlich günstigste, optimale Angebot für die Baufinanzierung zu finden. Wenn Sie an dieser Stelle nur minimale Vorbereitungszeit investieren, sparen Sie maximale Summen. Möglicherweise sparen Sie mehrere tausend Euro, denn bereits kleine Unterschiede können viel bewirken. Jedoch ist Baufinanzierung nicht gleich Baufinanzierung, oft geht es um kreditrelevante Detailfragen und finanzierungsspezifische Nuancen. Es gibt verschiedenste Darlehensformen, die Sie an Ihr Ziel, in die eigenen vier Wände, bringen. Wir haben für Sie alles detailliert und nachvollziehbar dargestellt, gerne ist Thomas Brauner auch persönlich für Sie da: Baufinanzierungen lokal, regional, optimal.

Zinsentwicklung Baufinanzierung:

Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Es gibt verschiedene Arten der Baufinanzierung: Wir klären Sie über die verschiedenen Optionen auf. Annuitätendarlehen stellen zwar die gängigste Art der Baufinanzierung dar, sie sind allerdings nicht die einzige Möglichkeit. Kreditinstitute offerieren verschiedene Möglichkeiten, welche alle gewisse Vorteile bieten, aber leider auch mit gewissen Nachteilen verbunden sein können. Alle Darlehensarten verfügen über eine Daseinsberechtigung. Wir haben für Sie die gängigsten 5 Arten der Baufinanzierung aufgelistet.

Das typische Merkmal eines Annuitätendarlehens ist, dass die monatlichen Raten gleich bleiben, welche sich aus den Zinsen der Baufinanzierung und der entsprechenden Tilgung ergeben. Mit der Tilgung zahlt der Kreditnehmer jeden Monat seine Kreditschuld zurück, wohingegen die Zinsen ausschließlich auf den geschuldeten Betrag gerechnet werden. Mit fortschreitender Laufzeit nimmt daher der Zinsanteil ab, da der Rückzahlungsanteil steigt. Die monatliche Rate bleibt konstant, jedoch verschiebt sich das Zins-Tilgungs-Verhältnis innerhalb dieses Betrags.

Was sind die Vorteile eines Annuitätendarlehens?

Die feste Zinsbindung gibt dem Kreditnehmer volle Planungssicherheit für einen langen Zeitraum (5 bis 30 Jahre). Zudem ist bereits beim Vertragsabschluss bekannt, wie hoch die Summe für die Anschlussfinanzierung sein wird, falls der Betrag nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist.

Was sind die Nachteile eines Annuitätendarlehens?

Die Zinsbindung führt zu einer begrenzten Flexibilität, wenn keine Sondertilgungsoptionen vertraglich vereinbart worden sind. Des Weiteren kann eine Anschlussfinanzierung auch zu einer gewissen Ungewissheit führen, weil künftige Zinsentwicklungen nicht vorhersehbar ist. Wer kennt schon den Zinsmarkt des Jahres 2030?

Für wen ist ein Annuitätendarlehen geeignet?

Besonders geeignet sind Annuitätendarlehen für Bauherren und Immobilienerwerber, die Planungssicherheit brauchen und die Immobilie selber nutzen wollen.

Was ist bei Annuitätendarlehen noch wichtig zu wissen?

Die Erfahrung zeigt, dass Sondertilgungsoptionen vertraglich fixiert werden sollten. Dies ermöglicht dem Kreditnehmer, die Darlehenssumme schneller zurückzahlen zu können. Zudem ist es lohnenswert, die Optionen eines KfW-Darlehens zu prüfen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hierfür diverse Programme, welche ein energieeffizientes Bauen mit günstigen Konditionen belohnen. Diese KfW-Option lässt sich auch mit einem Annuitätendarlehen kombinieren. Möglichweise ist auch ein Vorfälligkeitsschutz sinnvoll, da dieser gewissermaßen als Absicherung fungiert, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst oder das Haus verkauft werden muss. In einer solchen Situation besteht die Möglichkeit zur Umwandlung eines Annuitätendarlehens in ein kündbares Darlehen. Bei einem Vorfälligkeitsschutz entstehen jedoch Zusatzkosten.

Der Unterschied zwischen einem endfälligen Darlehen und anderen Darlehensformen der Baufinanzierungen besteht darin, dass die Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit nur die Zinsen zahlt. Daher nennen viele Branchenexperten das “endffällige Darlehen” auch “tilgungsfreies Darlehen”. Die Darlehenssumme wird durch den Kreditnehmer jedoch erst am Ende der Laufzeit in einer Rate getilgt, beispielsweise mittels eines Bausparvertrags oder einer kapitalbindenden Lebensversicherung.

Was sind die Vorteile eines endfälligen Darlehens?

– Niedrige monatliche Raten
– Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden (falls das Objekt nicht für Eigennutzung vorgesehen ist)

Was sind die Nachteile eines endfälligen Darlehens?

– Höhere Zinsen
– Höhere Kosten der Baufinanzierung
– Mögliche Doppelbelastung

Für wen ist ein endfälliges Darlehen geeignet?

Endfällige Darlehen eignen sich besonders für Bauherren, welche den Wohnraum für eigene Zwecke nicht nutzen wollen oder können. Die Erklärung hierfür ist simpel: Zinsen der Finanzierung können steuermindernd geltend gemacht werden. Wenn bereits während der Vertragslaufzeit Mieteinnahmen generiert werden, werden diese angelegt und abschließend für die Kredit-Tilgung verwendet.

Was ist bei endfälligen Darlehen noch wichtig zu wissen?

Bereits während der Laufzeit des endfälligen Darlehens parallele Einzahlungen in einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung vorzunehmen, ist oft nicht sinnvoll. Einerseits können dadurch zusätzliche Verwaltungskosten entstehen und die Zinsen für die Kredite übersteigen oft die Zinserträge, die Sie die mit der Anlage erzielen. Auf der anderen Seite müssen Tilgungstermin und Fälligkeitszeitpunkt der Anlage aufeinandertreffen.

Das variable Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass der Kreditnehmer regelmäßig eine Zinsanpassung (gemessen am aktuellen Marktzins, im Regelfall quartalsweise angepasst) bekommt. Gerade bei sinkenden Zinsen profitiert der Bauherr auf absehbare Zeit von dieser Sachlage, jedoch erhöht sich die monatliche Belastung im Falle eines Zinsanstiegs.

Größere Flexibilität ist gewährleistet, wenn der Kreditnehmer zum Ende jeder Zinsbindungsperiode die Möglichkeit hat, die Darlehenssumme vorzeitig zurückzuzahlen. Ist dies der Fall, erhebt die Bank keine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem kann man das Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung versehen, falls der Zinssatz ansteigt.

Was sind die Vorteile eines variablen Darlehens?

– Kundenfreundliche Flexibilität
– Vorzeitige Tilgung möglich (Vorfälligkeitsentschädigung nicht nötig)
– Praktische Kündigungsfrist (3 Monate)

Was sind die Nachteile eines variablen Darlehens?

– Zinsschwankungen können sich negativ auswirken
– Kaum Planungssicherheit (Kreditrate ändert sich in jedem Quartal)

Für wen ist ein variables Darlehen geeignet?

Besonders geeignet ist ein variables Darlehen für Bauherren mit hohen Rücklagen, da sich durch solides Eigenkapital eine monatliche Mehrbelastung durch steigende Zinsen wunderbar abfedern lässt. Generell ist ein variables Darlehen vor allem für Bauherren geeignet, welche das Geschehen der Finanzmärkte regelmäßig und aktiv verfolgen.

Was ist bei variablen Darlehen noch wichtig zu wissen?

Vor allem wegen der durchaus möglichen Zinsschwankungen darf das variable Darlehen nicht als Dauerlösung angesehen werden, vielmehr stellt es eine Form der Zwischenfinanzierung dar. Sinnvoll ist ein variables Darlehen, wenn absehbar ist, wann und wie es durch eine andere Darlehensform abgelöst werden könnte. Für langfristige Baufinanzierungen ist das Annuitätendarlehen meist die bessere Alternative.

Das Forward-Darlehen ist gewissermaßen eine ´Spezialform´ des Annuitätendarlehens. Die Besonderheit liegt darin, dass die Kreditsumme nicht sofort ausgezahlt wird. Die Kreditsumme wird erst nach einer vereinbarten Wartezeit (bis zu 5 Jahre) ausgezahlt. In dieser Phase fallen weder monatliche Raten noch sogenannte Bereitstellungszinsen an.

Wie läuft ein Forward-Darlehen ab?

Zuerst wird das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen abgeschlossen, im zweiten Schritt wird die sogenannte Forward-Periode festgelegt. Danach erfolgt die Freigabe der Darlehenssumme, womit die Ratenzahlungen beginnen können.

Was ist der Zweck eines Forward-Darlehens?

Der Zweck eines Forward-Darlehens liegt im Profitieren von aktuellen, günstigen Marktzinsen (bei einer späteren Baufinanzierung). Allerdings kostet diese sogenannte Zinsgarantie Geld, und die Kreditinstitute verlangen einen Aufschlag. Die Höhe dieses Zinsgarantie-Aufschlags ist unter anderem abhängig von der Länge der Forward-Periode und dem gegenwärtigen Marktzins-Niveau.

Was sind die Vorteile eines Forward-Darlehens?

– Von den (günstigen) Konditionen der Gegenwart in der (womöglich ungünstigen) Zukunft profitieren
– Planungssicherheit durch feste Zinsbindung
– Kein Risiko durch steigende Zinsen

Was sind die Nachteile eines Forward-Darlehens?

– Höhere Kosten wegen Zinsaufschlag
– Womöglich günstigere Zinsen nicht nutzbar
– Frühes Festlegen auf einen verbindlichen Vertrag

Für wen ist ein Forward-Darlehen geeignet?

Forward-Darlehen sind besonders geeignet für Hausbauer, welche sich in einer Niedrigzins-
Phase für eine Baufinanzierung entscheiden.

Was ist bei Forward-Darlehen noch wichtig zu wissen?

Wie beim klassischen Annuitätendarlehen gilt bei Forward-Darlehen, dass Sondertilgungen
sinnvoll sind, da durch Sondertilgungen der Kredit schneller abbezahlt ist.

Wenn die gesamte Kreditsumme innerhalb der Laufzeit getilgt wird, erhalten Baufinanzierungen die Zuordnung als Volltilger-Darlehen. Normalweise betragen die Laufzeiten 20 – 25 Jahre.

Was sind die Vorteile eines Volltilger-Darlehens?

– Absolute Planungssicherheit
– Keine Anschlussfinanzierung

Was sind die Nachteile eines Volltilger-Darlehens?

– Höhere Bauzinsen
– Keine Flexibilität

Für wen ist ein Volltilger-Darlehen geeignet?

Volltilger-Darlehen sind vor allem für einkommensstarke Kreditnehmer lohnenswert.

Was ist bei Volltilger-Darlehen noch wichtig zu wissen?

Nach 10 Jahren Laufzeit besteht bei Volltilger-Darlehen ein Sonderkündigungsrecht (die Frist beträgt 6 Monate). Dieses Sonderkündigungsrecht ist vor allem bei sinkenden Zinsen sinnvoll.

Wo liegen die Unterschiede zwischen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung?

Um es abzukürzen: Es gibt keine Unterschiede zwischen einer Baufinanzierung und einer Immobilienfinanzierung. Beide Begriffe aus der Finanzierungsbranche beschreiben die gleiche Art des Darlehens. “Baufinanzierung” und “Immobilienfinanzierung” sind letztlich Synonyme.

Allgemein gibt es jedoch die Tendenz, im Zusammenhang mit einem Neubau von einer Baufinanzierung zu sprechen, wohingegen der Begriff der Immobilienfinanzierung meist bei Bestandsimmobilien verwendet wird. Hier gibt es kein Richtig und Falsch, dennoch nutzen Sparkassen, Volksbanken und andere Finanzdienstleister vorrangig das Wort “Baufinanzierung”.

Was ist der Unterschied zwischen einer Baufinanzierung und einem Kredit?

Die Begriffe “Baufinanzierung” und “Kredit” werden leider häufig vermengt, vor allem in der Alltagssprache. Das ist nicht vollständig falsch, aber auch nicht vollkommen richtig, weil ein Kredit allein nur im Ausnahmefall zu einer kompletten Baufinanzierung führt. Im Umkehrschluss bedeutet dies allerdings ebensowenig zwingend, dass jede Baufinanzierung mit einem Kredit verknüpft sein muss. Daher ist es sinnvoll, kurz und knapp ebenjene Unterschiede zu verdeutlichen.

Kredite dienen als Fremdkapital für Bauvorhaben.

Baufinanzierungen umfassen hingegen die vollständige Finanzierung der Bauvorhaben. Hierzu gehören meist folgende Punkte:

  • Eigenkapital
  • Fremdkapital
  • Sämtliche Eigenleistungen (auch die persönliche Arbeitskraft kann eingebracht werden)

Wenn der Kreditnehmer ein Darlehen für seine Baufinanzierung aufnimmt, entscheidet er sich für ein sogenanntes Hypothekendarlehen, das durch eine Grundschuld abgesichert wird. Das Kreditinstitut (die entsprechende Anbieterbank) lässt diese dann im sogenannten Grundbuch eintragen: durch einen solchen Grundbucheintrag dient das Grundstück als Sicherheit, falls der Kreditnehmer eine bestimmte Summe nicht (mehr) tilgen kann.

Baugeld für Modernisierung und Renovierung

Eine Auswahl unserer Finanzierungspartner:

  • Sparkassen
  • Volksbanken
  • Sparda-Banken
  • ING-DIBA AG
  • DSL-Bank
  • VR Bank Rhein-Neckar eG
  • Sparkasse Vorderpfalz
  • Sparda Bank Südwest eG
  • Sparda Bank Baden-Württemberg eG
  • Commerzbank AG
  • KFW-Bank
  • Allianz Lebensversicherungs-AG
  • Alte Leipziger Bauspar AG
  • AXA Konzern AG
  • Barmenia Lebensversicherung a.G.
  • Bausparkasse Mainz AG
  • BHW Bausparkasse AG
  • Baden-Württembergische Bank
  • Credit Europe Bank N.V
  • CreditPlus Bank AG
  • Deutsche Bank AG
  • DEVK Allgemeine Lebensversicherungs-AG
  • Deutsche Kreditbank AG
  • ERGO AG
  • Gladbacher Bank Aktiengesellschaft von 1922
  • Hannoversche Lebensversicherung AG
  • Hanseatic Bank GmbH & Co. KG
  • HypoVereinsbank (UniCredit Bank AG)
  • Kreissparkasse Döbeln
  • Kreissparkasse Köln
  • Kreissparkasse München
  • Volksbank Rhein-Neckar
  • Wüstenrot
  • PSD BANKEN
  • PSD Koblenz eG
  • PSD Bank Köln eG
  • PSD Bank München eG
  • Deutsche Apotheker- und Ärztebank
  • Schwäbisch Hall
  • u.v.a.
Neubau Baufinanzierung

Ihr Weg mit Uns ins Eigenheim

  • Mit unserem Budgetrechner können Sie sich bei Bedarf bereits selbst einen ersten Überblick verschaffen. Bei Fragen stehen wir selbstverständlich zur Verfügung.
  • Eine solide Baufinanzierung braucht einen soliden Finanzierungsplan: Wir stellen für Sie die Baukosten oder den Kaufpreis dem vorhandenen Kapital gegenüber und ermitteln dadurch Ihren Bedarf zur Fremdfinanzierung. Dies ist ein wichtiger Punkt für unseren umfassenden Bankenvergleich.
  • So erhalten Sie das optimale Angebot.

In 4 Schritten zur erfolgreichen Baufinanzierung

Viele Menschen stellen sich die Frage: Wie komme ich zur erfolgreichen Baufinanzierung?

Wir klären auf: Welche Schritte muss ich unternehmen zur erfolgreichen Baufinanzierung? Wie muss ich vorgehen für eine erfolgreiche Baufinanzierung? Thomas Brauner zeigt Ihnen wie Sie in 4 Schritten zur erfolgreichen Baufinanzierung gelangen.

Ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten oder den Bau des Eigenheims in Form eines eigenen Häuschens planen: Baufinanzierungen sind wichtige und weitreichende Entscheidungen! Diese Entscheidungen wollen wohlbedacht sein, weshalb ein systematisches, strukturiertes und kluges Vorgehen notwendig ist.

Wichtig ist, dass Schritt für Schritt die folgenden vier zentralen Fragen geklärt werden:

Baudarlehen Vergleich und Beratung

1. Wie viel Haus oder Eigentumswohnung kann ich mir leisten?
Budget klären!

Diese Frage hängt vordergründig von zwei Faktoren ab: Ihrem monatlichen Budget und Ihrem Eigenkapital, das Ihnen zur Verfügung steht.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital macht wenig Sinn. Es ist sogar gefährlich, wenn Sie eine Immobilie komplett mit Fremdkapital (FK) realisieren möchten. Auch in Zeiten wie dem Herbst 2020, wo die Bauzinsen extrem niedrig sind, ist fehlendes FK gefährlich.

Was sind die Gründe für die niedrigen Bauzinsen 2020?

Für diese Zinsentwicklung gibt es mehrere Gründe: Einerseits steigt der Zinssatz auf automatische Art und Weise, je weniger Eigenkapital in diesem Kontext eingebracht wird. Des Weiteren fehlen die Sicherheiten, weshalb die Immobilie möglicherweise nach einigen Jahren verkauft werden muss. Die dabei erzielten Einnahmen können womöglich nicht ausreichen, um das entsprechende Darlehen abzulösen.

Was passiert, wenn das Darlehen nicht mehr abgelöst werden kann?

Dann bleiben Schulden, oftmals Schulden in enormer Höhe.

Was gehört alles zum Eigenkapital (EK)?

Zum Eigenkapital gehören z.B. alle Lebensversicherungen und Bausparverträge, zudem das Guthaben, welches Sie auf Spar- und Girokonten haben. Auch Depots gehören zum Eigenkapital.

 

Wie kann ich mein Budget für den Haushalt ermitteln?

Für Ihre Budget-Ermittlung bieten wir Ihnen unseren gratis Haushaltsrechner an. Mit diesem Rechner können Sie einfach und präzise Ihr monatliches Baufi-Budget kalkulieren.

Was sagt mir mein monatliches Budget?

Ihr monatliches Budget zeigt Ihnen, wie hoch die zu begleichenden monatlichen Raten Ihrer Baufinanzierung maximal sein dürfen.

Woraus ergeben sich die monatlichen Raten für meine Baufinanzierung?

Für diese Frage sind mehrere immobilienrelevante Aspekte einzubeziehen. Haben Sie bislang – wie die meisten Menschen in Deutschland – zur Miete gewohnt, sparen Sie die Kaltmiete. Dieser Betrag steht dann auf Ihrer Habenseite.

Spare ich bei einer Baufinanzierung auch Heiz- und Stromkosten?

Leider nein, die Heiz- und Stromkosten müssen Sie weiterhin bezahlen, diese bleiben auch in den eigenen 4 Wänden bestehen. Selbiges gilt für die Grundsteuer und die Müllabfuhrkosten. Als neuer Kostenfaktor im Eigenheim kommen Ausgaben für die Instandhaltung des Gebäudes. Auch spätere Renovierungen und Sanierungen müssen einkalkuliert werden. Für diese späteren Renovierungen und Sanierungen müssen Sie unbedingt Rücklagen bilden. Diese sollten Sie auch hinsichtlich Ihres Rentenalters im Blick behalten. Niemand will sich im Ruhestand noch Geldsorgen machen!

2. Was sind meine Möglichkeiten der Baufinanzierung? Optionen klären!

Auch wenn es viele verschiedene Möglichkeiten einer Immobilien- und Baufinanzierung gibt, stellt das konventionelle Annuitätendarlehen die meistgewählte Baufi-Variante dar.

Was ist der große Vorteil eines konventionellen Annuitätendarlehens?

Der vielleicht größte Vorteil bei Annuitätendarlehen ist die Möglichkeit, diese mit KfW-Krediten zu kombinieren.

Was ist die KfW?

KfW steht für “Kreditanstalt für Wiederaufbau”: diese staatliche Förderbank vergibt Kredite zu sehr günstigen Konditionen, wenn bestimmte Aspekte erfüllt sind. Ein wichtiger Punkt für KfW-Kredite ist die energieeffiziente Bauweise. Nachhaltigkeit und ökologische Vernunft spielen hier eine wichtige Rolle, das bestätigt jedes kommunale Bauamt.

Thomas Brauner hat für Sie ein Merkblatt für KfW-Förderung zum kostenlosen Download bereitgestellt.

Baukredit für Ihre Immobilie

3. Welche Konditionen passen zu mir?
Zins und Tilgung optimieren!

Um Zins und Tilgung für die Baufinanzierung zu optimieren, müssen verschiedene Kriterien abgeklärt werden. Hauptsächlich unterscheidet ein guter Baufinanzierer 2 Tilgungsarten: Anfangstilgung und Sondertilgung. Zudem spielt die Sollzinsbindung bei Baufinanzierungen eine zentrale Rolle.

Was ist Anfangstilgung?

Von der Anfangstilgung hängt die Höhe des Prozentsatzes ab, welchen die Kreditnehmer im ersten Jahr zurückzahlen müssen. In Niedrigszinsphasen (wie im Jahr 2020) ist ein höherer Betrag sinnvoll. Faustregel für Anfangstilgungen: Je größer der Wert der Anfangstilgung, desto schneller hat der Kreditnehmer sein Darlehen abbezahlt.

Was ist Sondertilgung?

Wenn sich die finanzielle Handlungsfreiheit des Kreditnehmers vergrößert, sind Sondertilgungen sinnvoll. Wie kann sich die finanzielle Handlungsfreiheit des Kreditnehmers vergrößern? Dies kann durch Lohnerhöhungen, Erbschaften, Ausschüttungen oder eine Bonuszahlung geschehen; ein unerwarteter Geldsegen lässt sich manchmal nicht erahnen. Jedoch können Sie dieses Geld direkt für außerplanmäßige Kredit-Rückzahlungen verwenden.

Was ist der Vorteil bei außerplanmäßigen Kredit-Rückzahlungen?

Der Vorteil außerplanmäßiger Kredit-Rückzahlungen liegt in einer erheblichen Verkürzung der Baufinanzierungslaufzeit. Neben der Laufzeit verringern sich auch die Gesamtkosten für das Darlehen. Generell gilt bei Sondertilgungen: Kredit-Vereinbarungen dieser Art müssen bereits vor Vertragsabschluss mit der Bank getroffen werden. Thomas Brauner berät Sie gerne kostenlos zu Sondertilgungen und den damit verbundenen Kredit-Formularen und -Formalitäten.

Was ist Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung bestimmt, wie lange die aktuell vereinbarten Zinsen festgeschrieben werden. Auch hier sollten die aktuell sehr niedrigen Bauzinsen genutzt werden. Das Zinsniveau wird kaum weiter sinken, die Zins-Konditionen im Herbst 2020 sind schlichtweg ideal für eine Sollzinsbindung.

4. Welches Darlehen bei welcher Bank?
Unabhängige Angebotsvergleiche einholen und beim besten Angebot zuschlagen!

Bei einer Immobilien- und Baufinanzierung können sich bereits winzige prozentuale Unterschiede der einzelnen Kreditinstitute wegen der oft sehr hohen Darlehenssummen stark auf die Gesamtsumme auswirken. Deshalb ist ein umfangreicher Bankenvergleich wichtig. Für einen sinnvollen Angebotsvergleich müssen jedoch die Vergleichs-Parameter identisch sein.

Wenn Sie bei den Darlehenskonditionen ausschließlich auf den Zinssatz schauen, zahlen Sie unterm Strich womöglich deutlich mehr. Daher müssen Sie richtig kalkulieren und sich letztlich die entscheidende Frage stellen:

Was soll in den nächsten Jahren mit meinem Darlehen geschehen? Mit Weitsicht spart man Geld. Kann ich mein Darlehen bei der Bank optimieren? Die Antwort ist oft positiv und unkomplizierter als mancher denkt. Ist alles präzise kalkuliert und optimiert, steht einer Vertragsunterzeichnung nichts im Wege. So nutzen Sie das beste Angebot für Ihr Eigenheim.

Was darf mein Traumhaus kosten?

Die zukünftigen Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung treibt meist eine Frage: Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Thomas Brauner und sein Team haben Ihnen daher einen kostenlosen Budgetrechner zur Verfügung gestellt, mit dem Sie sich bei Bedarf bereits selbst einen ersten Überblick verschaffen können – der finanzielle Handlungsspielraum muss schließlich wohlkalkuliert sein. Geben Sie einfach an, wie viel Eigenkapital sie einbringen können und wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf. Unser Budgetrechner ermittelt Ihnen anhand dieser Daten das maximale Darlehen. Zudem können verschiedene Optionen hinsichtlich möglicher Tilgungssätze und Zinsbindungsfristen veranschaulicht werden.

Ein häufiger Fehler im Vorfeld einer Baufinanzierung ist das Unterschätzen der Nebenkosten, welche Sie zum Kaufpreis Ihrer Immobilie addieren müssen. Nebenkosten bestehen aus drei Komponenten: Einerseits entstehen Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag, die sich auf circa 2% des Immobilien-Kaufpreises belaufen. Falls bei einem Immobilienverkauf ein Makler involviert ist, muss eine Maklerprovision zwischen 3,57% und 7,14% gezahlt werden. Ein weiterer Kostenpunkt ist die sogenannte Grunderwerbsteuer – jedes Bundesland erhebt seine eigene, weshalb wir Ihnen die einzelnen Prozentsätze mitsamt einer anschaulichen Beispielrechnung aufgelistet haben

Beispiel Nebenkosten

Kaufen Sie z.B. in Weinheim eine Immobilie für 785.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 83.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 785.000€
+ Grunderwerbsteuer (5%): 39.250€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 15.700€
+ Maklergebühren (3,57%): 28.024€
= Nebenkosten:82.974€


= Gesamtaufwand: 867.974€

Kaufen Sie z.B. in Aschaffenburg eine Immobilie für 500.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 45.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 500.000€
+ Grunderwerbsteuer (3,5%): 17.500€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 10.000€
+ Maklergebühren (3,57%): 17.850€
= Nebenkosten:45.350€


= Gesamtaufwand: 545.350€

Kaufen Sie z.B. in Berlin Köpenick eine Immobilie für 465.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 54.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 465.000€
+ Grunderwerbsteuer (6%): 27.900€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 9.300€
+ Maklergebühren (3,57%): 16.600€
= Nebenkosten:53.800€


= Gesamtaufwand: 518.800€

Kaufen Sie z.B. in Cottbus eine Immobilie für 385.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 46.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 385.000€
+ Grunderwerbsteuer (6.5%): 25.025€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 7.700€
+ Maklergebühren (3,57%): 13.744€
= Nebenkosten:46.469€


= Gesamtaufwand: 431.469€

Kaufen Sie z.B. in Bremerhaven eine Immobilie für 295.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 31.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 295.000€
+ Grunderwerbsteuer (5%): 14.750€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 5.900€
+ Maklergebühren (3,57%): 10.531€
= Nebenkosten:31.181€


= Gesamtaufwand: 326.181€

Kaufen Sie z.B. in Hamburg Bahrenfeld eine Immobilie für 900.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 91.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 900.000€
+ Grunderwerbsteuer (4.5%): 40.500€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 18.000€
+ Maklergebühren (3,57%): 32.130€
= Nebenkosten:90.630€


= Gesamtaufwand: 990.630€

Kaufen Sie z.B. in Viernheim eine Immobilie für 529.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 61.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 529.000€
+ Grunderwerbsteuer (6%): 31.740€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 10.580€
+ Maklergebühren (3,57%): 18.885€
= Nebenkosten:61.205€


= Gesamtaufwand: 590.205€

Kaufen Sie z.B. in Rostock eine Immobilie für 425.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 49.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 425.000€
+ Grunderwerbsteuer (6%): 25.500€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 8.500€
+ Maklergebühren (3,57%): 15.172€
= Nebenkosten:49.172€


= Gesamtaufwand: 474.172€

Kaufen Sie z.B. in Wolfsburg eine Immobilie für 390.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 41.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 390.000€
+ Grunderwerbsteuer (5%): 19.500€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 7.800€
+ Maklergebühren (3,57%): 13.923€
= Nebenkosten:41.223€


= Gesamtaufwand: 431.223€

Kaufen Sie z.B. in Euskirchen eine Immobilie für 400.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 48.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 400.000€
+ Grunderwerbsteuer (6.5%): 26.000€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 8.000€
+ Maklergebühren (3,57%): 14.280€
= Nebenkosten:48.280€


= Gesamtaufwand: 448.280€

Kaufen Sie z.B. in Ludwigshafen eine Immobilie für 400.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 42.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 400.000€
+ Grunderwerbsteuer (5%): 20.000€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 8.000€
+ Maklergebühren (3,57%): 14.280€
= Nebenkosten:42.280€


= Gesamtaufwand: 442.280€

Kaufen Sie z.B. in Homburg eine Immobilie für 275.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 33.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 275.000€
+ Grunderwerbsteuer (6.5%): 17.875€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 5.500€
+ Maklergebühren (3,57%): 9.817€
= Nebenkosten:33.192€


= Gesamtaufwand: 308.192€

Kaufen Sie z.B. in Aue eine Immobilie für 180.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 16.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 180.000€
+ Grunderwerbsteuer (3,5%): 6.300€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 3.600€
+ Maklergebühren (3,57%): 6.426€
= Nebenkosten:16.326€


= Gesamtaufwand: 196.326€

Kaufen Sie z.B. in Magdeburg eine Immobilie für 330.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 35.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 330.000€
+ Grunderwerbsteuer (5%): 16.500€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 6.600€
+ Maklergebühren (3,57%): 11.781€
= Nebenkosten:34.881€


= Gesamtaufwand: 364.881€

Kaufen Sie z.B. in Lübeck eine Immobilie für 465.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 56.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 465.000€
+ Grunderwerbsteuer (6.5%): 30.225€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 9.300€
+ Maklergebühren (3,57%): 16.600€
= Nebenkosten:56.155€


= Gesamtaufwand: 521.125€

Kaufen Sie z.B. in Suhl eine Immobilie für 190.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 23.000 Euro kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Kaufpreis: 190.000€
+ Grunderwerbsteuer (6,5%): 12.350€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 3.800€
+ Maklergebühren (3,57%): 6.783€
= Nebenkosten:22.933€


= Gesamtaufwand: 212.933€

Was darf mein Traumhaus kosten?

Die zukünftigen Besitzer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung treibt meist eine Frage: Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Thomas Brauner und sein Team haben Ihnen daher einen kostenlosen Budgetrechner zur Verfügung gestellt, mit dem Sie sich bei Bedarf bereits selbst einen ersten Überblick verschaffen können – der finanzielle Handlungsspielraum muss schließlich wohlkalkuliert sein. Geben Sie einfach an, wie viel Eigenkapital sie einbringen können und wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf. Unser Budgetrechner ermittelt Ihnen anhand dieser Daten das maximale Darlehen. Zudem können verschiedene Optionen hinsichtlich möglicher Tilgungssätze und Zinsbindungsfristen veranschaulicht werden.

Ein häufiger Fehler im Vorfeld einer Baufinanzierung ist das Unterschätzen der Nebenkosten, welche Sie zum Kaufpreis Ihrer Immobilie addieren müssen. Nebenkosten bestehen aus drei Komponenten: Einerseits entstehen Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag, die sich auf circa 2% des Immobilien-Kaufpreises belaufen. Falls bei einem Immobilienverkauf ein Makler involviert ist, muss eine Maklerprovision zwischen 3,57% und 7,14% gezahlt werden. Ein weiterer Kostenpunkt ist die sogenannte Grunderwerbsteuer – jedes Bundesland erhebt seine eigene, weshalb wir Ihnen die einzelnen Prozentsätze mitsamt einer anschaulichen Beispielrechnung aufgelistet haben

Beispiel Nebenkosten

Kaufen Sie in Ludwigshafen eine Immobilie für 400.000 Euro, müssen Sie mit Nebenkosten von etwa 42.000 kalkulieren. Diese setzten sich wie folgt zusammen: 

Kaufpreis: 400.000€
+ Grunderwerbssteuer (5%): 20.000€
+ Notar & Gerichtskosten (2%): 8.000€
+ Maklergebühren (3,57%): 8.000€
= Nebenkosten:42.280€


= Gesamtaufwand: 442.280€

Warum eine Baufinanzierung?

Das Bauen des Eigenheims oder der Erwerb der persönlichen Traum-Immobilie ist eine tiefgreifende und weitreichende Lebensentscheidung. Ob Sie ein Häuschen im Grünen bauen, in eine schicke Eigentumswohnung in der City ziehen oder eine ganz andere Immobilie suchen: Fragen zu Krediten, Darlehen und Finanzierungsmöglichen kommen schnell auf.

In der Regel können weder die Baukosten noch der Kaufpreis direkt aus eigener Tasche bezahlt werden. Dieses Problem lässt sich durch eine Baufinanzierung lösen – im Fachjargon spricht man auch einer Immobilienfinanzierung, einem Hauskredit oder einem Baudarlehen.

Im Grunde funktioniert eine Baufinanzierung wie ein “herkömmliches” Darlehen. Banken oder sonstige Kreditinstitute stellen Ihnen Geld zur Verfügung und wollen dieses Geld über einen langen Zeitraum hinweg zurück. Selbstverständlich verlangen die Banken dafür Zinsen von Ihnen – jede Rate kostet. 

Zudem verlangt die kreditgebende Bank Sicherheiten von Ihnen. Bei einer Baufinanzierung erfolgt hingegen ein sogenannter Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch. Das Grundbuch ist ein staatliches Register, worin die Bundesrepublik Deutschland sämtliche Grundstücksrechte verwaltet. 

Im Gegensatz zu einem “herkömmlichen Kredit” dient der Hauskredit ausschließlich der Finanzierung Ihrer Immobilie. So wird beispielsweise Ihr Bauvorhaben realisiert, der Bau wird finanziert – es handelt sich im wahrsten Sinne des Wortes um eine Bau-Finanzierung. 

Bestandteile einer Baufinanzierung

Die konkreten Kosten einer Baufinanzierung werden von den Konditionen bestimmt, von besonderer Bedeutung sind die Hypothekenzinsen. Unter Hypothekenzinsen versteht man die Gebühr, die Sie als Kreditnehmer Ihrer Bank jeden Monat zahlen müssen. Die Höhe dieses Zinssatzes ergibt sich aus Ihrem Einkommen, Ihrer Eigenkapitalquote und der Länge Ihrer Zinsbindung.

Nun stellt sich natürlich folgende Frage: Wie lange soll die Zinsbindung im Optimalfall laufen?

Sind die Hypothekenzinsen hoch, ist eine kurze Zinsbindung ratsam. Dadurch können Sie bei einer möglichen Anschlussfinanzierung von niedrigeren Zinsen profitieren. Ist das Zinsniveau jedoch – wie im Moment der Fall – extrem niedrig, macht eine langfristige Zinsbindung Sinn. Die aktuellen Niedrigzinsen 2020 werden kaum nicht weiter sinken; wenn Sie in ein paar Jahren einen Anschlusskredit suchen, werden Sie höchstwahrscheinlich deutlich schlechtere Angebote wahrnehmen müssen. Momentan lohnt sich nichts mehr als eine langfristige Baufinanzierung.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Tilgung, die regelmäßigen Rückzahlungs-Raten. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Baukredit abbezahlt. Daher sollte eine optimale Baufinanzierung immer die Option einer Sondertilgung enthalten: Erbschaften, Gehaltserhöhungen oder Boni ermöglichen oft neuen finanziellen Handlungsspielraum, den Sie für ihre Finanzierung nutzen können.

Diese Wechselwirkung aus Zinsen und Tilgung gestaltet die monatlichen Raten. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Raten konstant, es ändert sich lediglich das Zins- Tilgungs-Verhältnis – zugunsten der Tilgung: Absolute Zinszahlungen werden mit jeder Monatsrate weniger, Bauzinsen werden schließlich prozentual auf die Restschuld berechnet. Mit Tilgungszahlungen dezimieren Sie letztlich Ihre Restschuld – ein lohnenswertes Unterfangen. Mit unserem kostenlosen Baufi-Rechner können Sie sich bereits selbst einen ersten Überblick verschaffen, wir erstellen gerne Ihren persönlichen Tilgungsplan.

Unsere Finanztips: Kreditkosten senken

Anhand der folgenden praktischen Experten-Tips bleiben die Kosten für Ihre Baufinanzierung stets überschaubar und ermöglichen Ihnen den maximalen Darlehensbetrag.

Ein zentraler Punkt ist das Eigenkapital: Ihr angespartes Vermögen, was in die Finanzierung Ihrer Traum-Immobilie fließen kann. Je mehr Eigenkapital, desto besser – eine hohe Eigenkapitalquote schützt Sie vor Risiken. Unser Finanztip: Immobilien-Erwerb nur, wenn mindestens 20% des Kaufpreises (und natürlich die anfallenden Nebenkosten) selbst getragen werden können. Zudem ermöglicht Ihnen viel Eigenkapital gute Zinsen bei der Bank. Doch auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich und durchaus praktikabel realisierbar, auch wenn dies für den Kreditnehmer zu einem höheren Zinssatz führt.

Die Kosten für Ihren Immo-Kredit und Ihre Bauzinsen können außerdem durch sogenannte Zusatzsicherheiten minimiert werden. Unser Finanztip: Nutzen Sie bereits abbezahlte Objekte wie z.B. die elterliche Eigentumswohnung oder das Häuschen im Grünen als Zusatzsicherheit. Nutzen Sie Riester als Zusatzsicherheit, nutzen Sie Lebensversicherungen als Zusatzsicherheit: es finden sich sehr oft sehr praktibale Lösungen.

Darüber hinaus kann oftmals eine KfW-Förderung genutzt werden, Thomas Brauner beantragt diese Förderung bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau gerne für Sie. Durch eine KfW-Förderung werden beispielsweise Effizienzhäuser bezuschusst oder Baukindergeld für Familien ermöglicht; die KfW-Programme sind vielseitig und lohnenswert für (zukünftige) Hausbesitzer. Unser Finanztip: Förder-Kredite durch die KfW.

Thomas Brauner; unabhängiger Finanzberater für Baufinanzierung
Thomas Brauner; unabhängiger Finanzberater für Baufinanzierung
Baufinanzierung ohne Risiken

Finanzierung Ihrer Traum-Immobilie:
Fehler vermeiden, die können schnell teuer werden!

Bei Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen seit langem eine gute Baukredit-Option. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, jedoch verschiebt sich das Zins-Tilgungs- Verhältnis.

Für (zukünftige) Hausbesitzer, die ein gesichertes und gutes Einkommen haben, sind Volltilgerdarlehen eine optimale Möglichkeit der Finanzierung. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, wo oft eine Restschuld nach der ersten Zinsbindung übrig bleibt (wofür Sie dann eine Anschlussfinanzierung brauchen), ermöglicht Ihnen ein Volltilgerdarlehen folgenden Vorteil: Ihre Schuld ist bereits nach der ersten Zinsbindungs-Frist komplett beglichen. Durch die Vorteile eines Volltilgerdarlehens umgehen Sie das Risiko einer höheren Zinszahlung im Falle einer Anschlussfinanzierung – die Hypothekenzinsen dürften ja in den Folgejahren deutlich angestiegen sein.

Als weitere Option besteht die Möglichkeit einer Vollfinanzierung. Auch ohne Eigenkapital muss Ihr Traum vom Eigenheim nicht platzen, es bestehen die Möglichkeiten der 100%-Finanzierung und der 110%-Finanzierung: 100%-Finanzierung bedeutet, dass der gesamte Immobilien-Kaufpreis finanziert wird, wohingegen eine 110%-Finanzierung sogar noch die Nebenkosten umfasst. Das höhere Risiko für die Banken führt jedoch zu einer höheren Zinslast für Sie.

Behalten Sie die Tilgung im Auge! Für eine gelungene Baufinanzierung sind nicht nur die Zinsen wichtig, auch der richtige Tilgungssatz ist essentiell. Dieser definiert schließlich die Länge Ihres Baukredits – der Tilgungssatz bestimmt, wie lange Sie an Ihre Bank zahlen müssen. Ein hoher Tilgungssatz gleich zu Anfang zahlt sich aus: Kredite sind schneller und effektiver abbezahlt. Mit unserem kostenlosen Tilgungsrechner können Sie sich bei Bedarf bereits selbst einen ersten Überblick verschaffen, wir erstellen wir Ihnen gerne Ihren optimalen Tilgungsplan – für den Gesamtzeitraum Ihrer Finanzierung.

Baufinanzierung ohne Risiken

Günstige Baufinanzierung:
Niedrigzinsen machen's möglich!

Gerade in der aktuellen Niedrigzins-Periode profitieren (zukünftige) Hausbesitzer von optimalen Konditionen. Noch nie waren Bauzinsen so günstig wie heute, noch nie hat sich ein Darlehen für die eigene Traumimmobilie so sehr gelohnt wie im Jahr 2020 – ob Kauf oder Bau. Im Jahr 2012, vor nicht einmal zehn Jahren, wäre noch ein Zins von 5% fällig gewesen.

Natürlich entscheiden auch im Jahr 2020 Aspekte wie eine gute Bonität, die Zinsbindungsfrist und die Lage der Immobilie über die letztendliche Zins-Bewilligung, aber selbst für Otto- Normalverdiener ist ein Zinssatz zwischen 1% und 2% möglich – günstiger wird es wohl nie wieder werden. Sämtliche Immobilienexperten und Finanzberater sind sich darüber einig, dass die Hypothekenzinsen im Laufe des 20er-Jahre deutlich ansteigen werden, nicht zuletzt wegen Krisen wie Corona.

Bei der örtlichen Commerzbank- oder Unicreditfiliale erhalten Sie höchstwahrscheinlich schlechtere Konditionen für Ihr Baugeld als bei einem unabhängigen Vermittler. Thomas Brauner und sein Team haben schließlich keinerlei Nutzen daran, dass Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, die für Sie mit hohen und vermeidbaren Kosten verbunden ist. Thomas Brauner vergleicht für Sie sämtliche Anbieter, wir prüfen die Konditionen aller Finanzdienstleister – ob Landesbank oder Privatbank. Selbst eine Verbesserung von 0,15% oder 0,2% kann zu einer enormen Ersparnis für den Hausbesitzer in spe führen.

Nur ein neutraler und unabhängiger Vermittler steht an Ihrer Seite – der Seite der Kunden. Unsere deutschlandweiten Kontakte stellen eine einzigartige Baufinanzierungs-Expertise dar, die Ihnen eine individuelle und faire Finanzierungsstrategie in jedem Bundesland garantiert. Wir stimmen uns auf Sie ab, Ihre persönliche Situation ist entscheidend – nicht das Profitstreben der Banken, die Ihnen oft nur teure Darlehen vermitteln wollen.

Selbstverständlich ist unsere Experten-Beratung für Sie stets gratis und völlig unverbindlich. Nur im Falle einer erfolgreichen Vermittlung erhalten wir eine Provision vom entsprechenden Kreditinstitut – das Erarbeiten der optimalen Finanzierungsstrategie für Sie ist also nicht weniger als unser Anspruch an uns selbst. Unsere Zufriedenheit hängt immer mit der Zufriedenheit unserer Kunden zusammen.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Wir beraten Sie gerne bereits im Vorfeld einer möglichen Baufinanzierung zu allen Fragen, die Ihre gewünschte Immobilie betreffen: von A wie Außenbereich bis Z wie Zentralheizung.

Wenn Sie Ihr Traumhaus oder die Eigentumswohnung Ihrer Träume bereits gefunden und sich für einen Finanzierungsvorschlag entschieden haben, können wir uns um die Modalitäten kümmern. 

Beispielsweise kommen in diesem Zusammenhang Möglichkeiten der staatlichen Förderung ins Spiel, etwaige KfW-Darlehen, Umweltaspekte wie eine optimale Energie-Effizienz und vieles mehr. All dies muss professionell analysiert und abgeklärt werden – hier konnten bereits mehrere 10.000 € eingespart werden: Bares Geld für Ihre Wünsche, Ihre Kinder, Ihren nächsten Urlaub!

Thomas Brauner erläutert Ihnen ausführlich sämtliche Vor- und Nachteile jedes einzelnen Angebots: Transparenz und Nachvollziehbarkeit sind zentrale Bestandteile unserer Unternehmensphilosophie, wir stehen zu jedem Zeitpunkt für Ihre Fragen zur Verfügung.

Ist die richtige Baufinanzierungs-Wahl getroffen, benötigt die Bank noch einige Unterlagen von Ihnen. Dies kann schnell zu einem nervenaufreibenden bürokratischen Chaos werden, daher stehen wir selbstverständlich auch für diesen Punkt zu Ihrer Verfügung und sorgen für einen reibungslosen Ablauf bei jedem einzelnen Dokument. Formfehler müssen unbedingt vermieden werden – wir kümmern uns darum. 

Sobald die Finanzierungszusage dann eingegangen ist, können Sie die Verträge unterzeichnen und sich auf Ihr künftiges Eigenheim freuen. Sie haben es geschafft: Ihre 4 Wände, Ihre innere Zufriedenheit…. unsere Zufriedenheit.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch nach der Vertragsunterschrift zur Verfügung. Sie können sich mit allen Fragen und zu jeder Zeit an uns wenden. Rufen Sie uns an, schreiben Sie uns oder kommen Sie einfach vorbei – die Tür bei Thomas Brauner steht Ihnen immer offen.

Was sind die Voraussetzungen der Bank für eine positive Kredit-Entscheidung?

Nicht jede Bank handelt gleich, jedoch gibt es in jedem Kreditinstitut gewisse Mindestvoraussetzungen. Einige Banken vergeben keine Kredite an ausländische Mitbürger. Dies geschieht jedoch nicht aus Xenophobie oder Fremdenfeindlichkeit, sondern aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen, denen bundesrepublikanische Banken unterliegen. Die bereits genannten Punkte wie hohes Eigenkapital und solides Einkommen sind natürlich relevant, aber oft entscheiden spezielle regionale und lokale Faktoren. Thomas Brauner ist regional und lokal optimal vernetzt und daher der perfekte Kredit-Ratgeber für Ihr Kredit-Anliegen. Der Umgang mit Banken erfordert Expertise. Von dieser Expertise profitieren unsere Kunden. Von dieser Expertise profitieren Sie!

Ansprechpartner und Berater für Baufinanzierung

Finanzierung abgelehnt:
7 Gründe, warum die Bank Ihre Finanzierung ablehnt

Für viele Menschen ein harter Schlag: Ablehnung der Finanzierung seitens der Bank. Gezielte Ursachenforschung ist nun gefragt: Warum lehnt die Bank meine Finanzierung ab?

Wird die Bau- oder Immobilienfinanzierung von der Bank abgelehnt, kann dies viele Gründe haben. Leider bekommen Sie diese Gründe von Ihrer Bank oft nicht mitgeteilt. Das lässt viele Menschen mit einem negativen Bescheid verzweifeln. Doch auch hier kann man systematisch und analytisch nach den Ursachen forschen. Die Ablehnung erfolgt nämlich nahezu immer aus sogenannten risikorelevanten Gründen.

Was sind risikorelevante Gründe?

Die Kreditinstitute haben unterschiedliche risikorelevante Begründungs-Raster. Passt der Bank lediglich ein Punkt in diesem Raster nicht, werden Sie abgelehnt. Um nicht 25 verschiedene Gespräche mit 25 unterschiedlichen Bank-Beratern führen zu müssen, sollten Sie spätestens nach der ersten oder zweiten Kredit-Ablehnung einen professionellen Darlehensvermittler konsultieren, welcher die Begründungs-Raster der Banken kennt und anhand Ihrer Vorgaben das passende Kreditinstitut für Sie ermittelt. Die Sparkasse Viernheim passt für Ihr Vorhaben womöglich viel besser als die VR-Bank Mutterstadt. Die Sparkasse Grünstadt passt für Ihr Vorhaben hingegen womöglich deutlich besser als die Commerzbank in Kaiserslautern.

Wir haben für Sie 7 Gründe aufgelistet, weshalb die Bank Finanzierungen ablehnt.

1. Ihnen fehlt das nachhaltige Einkommen

Negative Bescheide ergehen oft, weil der Bank-Berater Ihr Einkommen als “nicht nachhaltig” einstuft. Was versteht man unter nicht nachhaltigem Einkommen?

Ein Einkommen gilt zum Beispiel als nicht nachhaltig, wenn der Antragsteller selbstständig ist und sich noch in der Existenzgründungsphase (diese beträgt 3 Jahre) befindet. In jener Existenzgründungsphase sind Unternehmenseinbrüche häufig, auch wenn die betriebliche Performance anfänglich einwandfrei verlief.

Des Weiteren gilt die Zahlung von Elterngeld als Negativpunkt, da nicht garantiert ist, dass Mama oder Papa nach der Elternzeit wieder (voll) arbeiten geht. Aus ähnlichen Gründen sehen Banken auch befristete Arbeitsverträge, Ausbildungsverhältnisse, Praktika und Antragsteller in der Probezeit kritisch.

2. Sie sind der Bank zu alt

So hart es sich anhören mag, viele Banken handhaben das so. Ist der Antragsteller zu alt, hat er eine bestimmte (natürlich nie offen dargelegte) Altersgrenze erreicht oder überschritten, erfolgt eine Ablehnung des Kredits.

3. Ihr Eigenkapital ist zu niedrig

Auch wenn eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital denkbar ist, lehnen dies viele Banken ab. Der Bank ist das Risiko schlichtweg zu hoch.

4. Ihre Haushaltsrechnung passt der Bank nicht

Um festzustellen, ob Sie die Kreditraten auch wirklich regelmäßig zahlen können, erstellen viele Banken eine sogenannte Haushaltsrechnung (HR). Mit einer solchen HR können die Banken sehen, ob der Kreditnehmer die Kreditraten auch tatsächlich regelmäßig und problemlos zahlen kann. Was ist eine Haushaltsrechnung der Bank? Bei der Haushaltsrechnung addiert die Bank sämtliche Einnahmen und stellt sie den regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Das Problem bei einer Haushaltsrechnung der Bank sind die Pauschalen: Banken pauschalieren gerne anstatt die aktuellen Daten zu verwenden. Während Sie selbst für Ihren Haushalt beispielsweise tatsächlich nur 750 Euro an Lebenshaltungskosten pro Monat ausgeben, berechnet der Bank-Berater einfach einen Abzug von bis zu 1.750 Euro für eine drei- oder vierköpfige Familie, wodurch die Rechnung nicht mehr aufgeht. Doch auch hier sind nicht alle Banken gleich. Hat die Sparkasse Mainz im September 2020 die besten Pauschalen für Ihre Bedürfnisse oder ist es die VR-Bank Rhein-Selz? Hat die Volksbank Schwegenhein im Oktober 2020 die besten Pauschalen oder ist es die Sparkasse Edenkoben? Hat die Sparkasse Böhl-Iggelheim im November 2020 die optimalen Pauschalen oder ist es die VRBank Freimersheim? Hat die Deutsche Bank Filiale in Herxheim im Dezember 2020 vielleicht ein besseres Weihnachtsangebot hinsichtlich einer Pauschalierung als die Volksbank-Filiale in Wörth? Hat die Unicredit-Niederlassung in München im Januar 2021 möglicherweise die besten Pauschal- Konditionen für Sie im neuen Jahr oder kann die VR-Bank Hamburg mehr bieten? Hat die Commerzbank Berlin im Februar 2021 vielleicht unschlagbare Pauschalen für Sie parat?

Sie sehen: Banken haben nicht überall die gleichen Vorgaben. Ein Darlehen kann bei einer Bank wegen mangelndem Einkommen abgelehnt werden, eine andere Bank erteilt mit den gleichen Angaben eine Kredit-Genehmigung.

Ein weiterer wichtiger Punkt in jeder Haushaltsrechnung sind die Rahmenkredite, von denen Sie oft überhaupt nichts wissen. In diesem Kontext sind Fragen interessant, die Sie womöglich für banal halten: Haben Sie zum Beispiel schon einmal einen Wohnzimmertisch auf Raten gekauft? Haben Sie beispielsweise schon einmal ein Auto geleast? Ein Aquarium auf Raten gekauft? Was haben Sie denn konkret schon alles finanziert? Die berühmte “0%-Finanzierung” der bunten Werbetafeln kommt hier ins Spiel: Sie haben nämlich womöglich völlig unwillentlich eine sogenannte Rahmenkreditkarte gekauft im Zuge dieser Finanzierung(en). Das nervige Ergebnis: Banken sehen nun bei der Schufa-Abfrage, dass ein Rahmenkredit besteht. Was machen Banken, wenn sie sehen, dass bei der Schufa-Abfrage ein Rahmenkredit besteht? Antwort: Banken fordern Raten, die in einer Höhe liegen, als würden Sie den Kredit-Rahmen voll ausnutzen. Sie könnten dies ja schließlich auch tun – womöglich ohne es genau zu wissen.

Ein weiterer Knackpunkt sind Bürgschaften, denn auch Bürgschaften stehen in der Schufa. Leider werden Bürgschaften als sogenannte Eventualverbindlichkeiten voll angesetzt. Was sind Eventualverbindlichkeiten? Hierzu haben wir für Sie ein Kredit-Merkblatt für Bürgschaften zum kostenlosen Download bereitgestellt.

6. Sie haben eine negative Schufa-Auskunft

Der berühmte negative Schufa-Eintrag. Selbst ein winziger Beitrag, ein kleiner negativer Eintrag in der Schufa, ist und bleibt ein Schufa-Eintrag und kann für eine Ablehnung sorgen.

Eine negative Schufa-Auskunft gilt es unbedingt zu vermeiden! Bei nahezu allen Banken ist ein negativer Schufa- Eintrag ein direktes Ausschlusskriterium, auch wenn es sich lediglich um 30 Euro für ein Playstation-Spiel, 15 Euro für einen FCB-Schal oder um 20 Euro für eine strittige Rechnung handelt. Warum werde ich abgelehnt, obwohl mein Schufa-Score einwandfrei ist? Nun, selbst eine “Weiße Weste” in puncto Schufa-Auskunft kann zu einer Ablehnung führen, wenn der Schufa- Score zu niedrig ist. Wie wird der Schufa-Score ermittelt? 

7. Die Bank mag das Objekt nicht

Dies ist sicherlich nicht der häufigste Ablehnungsgrund, aber auch Einwände gegen das Objekt können für eine Ablehung sorgen. Manche Darlehensgeber beharren auf sehr strengen Vorschriften, welche Objekte finanziert werden sollen und welche Objekte prinzipiell nicht in Frage kommen. Manche Banken schließen Fertighäuser kategorisch aus, andere Banken verlangen bestimmte Bau- Zertifikate. Manchmal spielt auch eine bestimmte Region eine negative Rolle und soll deshalb nicht finanziert werden. Hier sind oft ökologische Gründe wie die Nähe zu einem Steinkohlegebiet oder zu Atomkraftwerken ausschlaggebend. Ebenso können ein zu hohes Gebäudealter oder unpassende Grundstückskosten dazu führen, dass der Kredit abgelehnt wird.

Anhand dieser 7 Hauptgründe können Sie nachvollziehen, weshalb die Bank Ihren Kredit nicht bewilligt (hat). Wir helfen Ihnen gern, damit Sie dennoch einen Kredit – eventuell mit Nachjustierungen – bekommen können. Jeder Einzelfall wird eingehend analysiert und geprüft: Thomas Brauner ist auch für Leute da, die nicht die idealen Kreditvorraussetzungen vorweisen.

Wie lange muss ich auf die Auszahlung des Baugeldes warten?

Vom Antragseingang bis zur Baugeld-Auszahlung vergeht mindestens ein Monat. In Ausnahmefällen kann die Auszahlung zwar schneller erfolgen, aber eine notarielle Begutachtung ist unabdingbar. Oftmals wird zudem ein Bank-Gutachten oder eine Versicherungs-Bestätigung benötigt.

Als Faustregel gilt: Je mehr kreditrelevante Unterlagen Sie zum Gespräch mitbringen, umso detaillierter fällt Ihr Kreditantrag aus. Zudem verringern Sie dadurch das Risiko störender Nachforderungen und Nachreichungen von wichtigen Unterlagen. Stellen Sie Ihren Antrag also frühstmöglich und sprechen Sie mit Ihrem unabhängigen Finanzberater ausführlich über die bereitstellungszinsfreie Zeit, die Sie benötigen.

FAQ - Häufig Gestellte Fragen

Einen Kredit für ein Haus erhalten nur Volljährige. Für Immobilienkredite und Baufinanzierungen müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein, das ist die grundlegende Voraussetzung für Kredite, jedoch gibt es bei manchen Banken auch ein Höchstalter. Außerdem müssen Ihr Wohnsitz und Ihr Bankkonto in Deutschland sein, die Immobilie hingegen kann sich auch im Ausland befinden.

Auch ohne Eigenkapital können Sie ein eigenes Haus finanzieren. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, Sie sollten allerdings über ein festes und hohes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz verfügen. Dann ist eine Vollfinanzierung möglich, diese ist jedoch aufgrund der höheren Zinsen teurer als ein Immobilienkauf mit Eigenkapital.

Hier zählt die genaue Suche. Statt jede einzelne Bank nach Kreditangeboten abzusuchen, lohnt sich die Kontaktaufnahme zu einem Vermittler für Baufinanzierungen, der für seine Kunden kostenlos und unabhängig die Finanzierungsangebote abgleicht: Bausparkassen, Volksbanken, Sparkassen oder die Direktbank ING-DiBa haben oftmals sehr unterschiedliche Konditionen, ein individuelles Kreditangebot lohnt sich jedoch immer.

Hier ist Aktualität wichtig. Ebenso ist ein Zinsvergleich sinnvoll. Der aktuelle Zinssatz hat enormen Einfluss auf Ihre Immobilienfinanzierung, denn dadurch werden die Gesamtkosten für das Darlehen festgelegt. Abzuwägen sind die Faktoren Sicherheit und Flexibilität, was individuell bestimmt werden muss. Zins-Konditionen sind wiederum von diversen Faktoren hinsichtlich der Banken abhängig.

Bereits im Vorfeld eines Hauskaufs oder -baus stellt sich die Frage: Wie viel Baufinanzierung kann ich mir eigentlich leisten? Der maximale Darlehensbetrag für Ihre Immobilienfinanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig: von Ihrem (derzeitigen) Einkommen, Ihrer Eigenkapitalquote, Ihrer Kreditwürdigkeit und vielem mehr. Für eine realistische Kalkulation müssen all diese Aspekte abgewogen werden mit Punkten wie Rate, Zinssatz der BauFi und dem Finanzierungszeitraum.

Diese Frage hängt stark mit Ihrer Bonität zusammen. Letztlich ermitteln Banken die maximale Darlehenshöhe anhand objektiver Faktoren: Höhe des Eigenkapitals, Ihr monatliches Nettoeinkommen, Zinssatz, Tilgungssatz, Annuität für die Anschlussfinanzierung – auch die Nachhaltigkeit der Immobilie ist von Bedeutung. Auch die Kaufnebenkosten spielen eine wichtige Rolle für den Baukredit und dürfen nicht unterschätzt werden.

Wie lange Ihre Baufinanzierung dauert, ist zunächst einmal von der Art der abgeschlossenen Baufinanzierung abhängig. Ein Volltilgerdarlehen hat eine andere Laufzeit als ein „herkömmliches“ Annuitätendarlehen. Bis die Kreditsumme vollständig getilgt ist, vergehen durchschnittlich 15 – 35 Jahre. Ein wichtiger Aspekt ist die vereinbarte Tilgungsrate: Je niedriger die Summe Ihres Darlehens und je mehr Sie monatlich tilgen, desto schneller ist die Summe abbezahlt.

Bei der Frage wie lange die Zinsbindung bei Ihrer Baufinanzierung ausfallen soll, ist der Begriff „Sollzinsbindung“ wichtig. Ob eine kurze Sollzinsbindung oder eine lange Sollzinsbindung besser ist, hängt von der Zinshöhe ab. Sind die Zinsen beim Vertragsabschlusses niedrig, ist dies für den Kreditnehmer ein großer Vorteil. Immobilienkredite umfassen meist hohe Summen, bei einer Baufinanzierung über 250.000 € kann bereits eine Zinssenkung von 0,1 % enorm wirksam werden.

Für einen erfolgreichen Kreditantrag müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Sie müssen volljährig sein, benötigen ein unbefristetes Arbeitsverhältnis inklusive lückenloser Einkommensnachweise, Ihr Hauptwohnsitz muss sich in der Bundesrepublik Deutschland befinden und Sie benötigen ein deutsches Bankkonto. Des Weiteren dürfen Sie keine negativen Schufa- Einträge haben. Dann steht der Kreditvergabe nichts im Wege.

Einen großen Kreditbetrag schnell zu erhalten, ist nicht einfach. Letztlich sind die Ansprechpartner für solch einen schnellen Kredit die Kreditinstitute, sprich die Banken. Jede Bank entscheidet individuell über die Vergabe von Eilkrediten, Sofortkrediten, Blitzkrediten etc. Eine gute Bonität ist auch in diesem Kontext hilfreich. In jedem Fall ist es wichtig, genau abzuwägen: Niemand will an einen „Kredithai“ geraten.

Thomas Brauner

Ihr Ansprechpartner für Baufinanzierung

Telefon: 0621 95345522
E-Mail: brauner@brauner-finanzberatung.de

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