WOHNATLAS 2024 –
Was kostet mich mein Wohnen?
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt? Wo ist Wohnen teuer? Wo ist Wohnen günstig? Diese Fragen beschäftigen viele Haussuchende im Jahr 2024. Im Wohnatlas 2024 lassen sich Antworten auf diese und viele weitere Fragen rund ums Thema Wohnen finden.
Thomas Brauner
Ihr Ansprechpartner für Baufinanzierung in Wohnatlas 2021
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Mo – Fr von 9.00 -18.00 Uhr
sowie nach Vereinbarung
Was ist ein Wohnatlas?
Ein Wohnatlas ist eine mehrteilige komplexe Studienreihe, die jedes Jahr erscheint. Was beleuchtet ein Wohnatlas? Ein Wohnatlas beleuchtet den Immobilienmarkt, genauer gesagt den deutschen Immobilienmarkt. Dies geschieht von Makroebene auf Mikroebene: von generellen Begebenheiten bis hinunter auf die Kreisebene.
Wer leitet den Wohnatlas und die damit verbundene Preisanalyse 2024? Geleitet und betreut wird der Wohnatlas 2024 von der Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann. Wer ist Dörte Nitt-Drießelmann? Die ausgewiesene Finanz-Expertin arbeitet als Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (abgekürzt: HWWI). Was macht das HWWI? Dieses Institut hat die Immobilienpreisentwicklung in über 400 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland untersucht. Dies geschieht mithilfe einer sogenannten Kaufpreisprognose. Was ist eine Kaufpreisprognose? Eine Kaufpreisprognose ist eine finanzmathematische Modellrechnung für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel für das Jahrzehnt 2020-2030). In diesem Kontext wird der gemittelte jährliche reale Preistrend ausgewiesen.
HWWI – Das Expertenmodell als Entscheidungshilfe
Woran orientieren sich Experten für Immobilien? Für den immobilienrelevanten Wohnatlas orientieren sich Experten am sogenannten HWWI-Wohnungsmarktmodell: neben demografischen Begebenheiten sind hier vor allem die Wirtschafts- und Einkommensentwicklungen in den einzelnen Regionen der Bundesrepublik Deutschland ausschlaggebende Punkte. Dadurch kann eine Kaufpreisprognose erstellt werden. Die HWWI-Modellrechnung analysiert folglich die relevanten Unterschiede, die für einen Hauskredit oder eine Baufinanzierung wichtig sind. Was zeigt eine HWWI-Modellrechnung außerdem? Die HWWI-Modellrechnung zeigt außerdem, dass Immobilieneigentümer im Vergleich zu Mietern in über 80 Regionen der Bundesrepublik im Vorteil sein können. Wie viel des Haushaltseinkommens muss man dafür aufbringen? Durchschnittlich reicht ein geringerer Anteil des Haushaltseinkommens für eine Finanzierung aus. Entscheidender Punkt ist selbstverständlich die Nettokaltmiete. Wir haben hierfür eine Beispielrechnung für Sie erstellt:
Was fließt in die oben genannte Kaufpreisprognose mit ein? Für über 400 kreisfreie Städte und Landkreise wurden Angebots- und Nachfrageentwicklungen sehr genau unter die Lupe genommen; anhand diverser Regionaldaten (z.B. Bevölkerungs- und Altersstruktur, Einkommensentwicklungen, Größe der Haushalte und Wohnausgaben) ermittelt das HWWI- Wohnungsmarktmodell, wie sich diese Faktoren reziprok beeinflussen. Ein Faktor bedingt oft einen anderen.
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Was steht am Ende dieser Modellrechnung? Am Ende dieser Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für das aktuelle Jahrzehnt, für die 2020er Jahre. Wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend konkret ausgewiesen? Ja, der durchschnittliche jährliche reale Preistrend wird generell konkret ausgewiesen. Dadurch haben potentielle Hauskäufer eine solide Orientierungsgrundlage. Wer oder was sind die Preistreiber am deutschen Immobilienmarkt? Preistreiber am deutschen Immobilienmarkt sind in erster Linie die demografischen Faktoren und die Wirtschafts- und Einkommensentwicklungen der einzelnen Regionen unseres Landes. So haben sich beispielsweise das Kurzarbeitergeld und andere staatliche Transferleistungen durchaus stabilisierend auf die Einkommensentwicklung ausgewirkt: der deutsche Wohnungsbau hat faktisch kaum Einbrüche erlitten. Weiterhin wollen viele Menschen in ein Eigenheim, viele Menschen wollen bauen, viele Menschen wollen mietunabhängig werden.
Daher stellen sich viele Menschen die entscheidende Frage: Wo soll ich mein Haus bauen? Standortfaktoren kommen ins Spiel. Ein Atlas ist zur Klärung geografischer Fragen nie verkehrt, ein WOHN-Atlas verbindet folglich geografische Fragen mit immobilienrelevanten Finanzierungsaspekten – schließlich will man ja wissen, wo man eigentlich lebt. Der Wohnort ist mehr als eine Adresse. Wir bieten Ihnen daher einen kostenlosen Wohnatlas zu allen Städten, in denen wir für Sie tätig sind.
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Wo ist Wohnen teuer? Wo ist Wohnen günstig?
Deutschlands teuerste Großstädte: München nicht nur im Fußball
Nummer 1
Viele kennen das Klischee: die Bayern sind alle reich und zeigen das auch gern. BMW, Audi, Oktoberfest, Mia san Mia. Vom Himmel gefallen ist diese Meinung sicherlich nicht, ist der Freistaat Bayern in der Tat das wohlhabendste deutsche Bundesland. So verwundert es kaum, dass auch Deutschlands teuerste Großstadt in Bayern liegt: München. In keiner anderen deutschen Großstadt muss der Käufer für den Quadratmeter so viel Geld berappen wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Wie stieg der Preis für Eigentumswohnungen? Wir erklären Ihnen alles. Wo liegt der Preis für Eigentumswohnungen? Wir erklären Ihnen alles. Wie viel Geld muss ich wo für eine Eigentumswohnung bezahlen? Wir erklären Ihnen alles. Der Preis für Eigentumswohnungen stieg um 6 % verglichen mit dem Durchschnitt 2020 und liegt nun durchschnittlich bei 8.600 Euro/m². So viel müssen sie beispielsweise in München bezahlen.
Die zweitteuerste deutsche Großstadt ist die Finanzmetropole Frankfurt am Main. In “Mainhattan” müssen Käufer im Schnitt 6.000 Euro/m² zahlen. Im hohen Norden, sprich in der Hansestadt Hamburg, ist man bei einem Quadratmeterpreis von 5.500 Euro. Wie teuer ist Berlin? Obwohl viele die Hauptstadt Deutschlands auf Platz 1 der teuersten Städte des Landes vermutet hätten, liegt die Spreemetrople mit durchschnittlichen Wohnungspreisen von 5.000 Euro/m² “nur” in den Big Seven – den sieben teuersten Städten des Landes. Welche Städte gehören noch zu den Big 7? Dazu gehören beispielsweise auch Düsseldorf, die Hauptstadt Nordrhein-Westfalens, und Stuttgart, die Hauptstadt Baden-Württembergs. Was sind die Besonderheiten in der Preisentwicklung? Insbesondere Stuttgart liegt bei der absoluten Preisentwicklung mit gewaltigen Preissprüngen von mehr als 500 Euro/m² noch vor München. Der Südwesten boomt weiterhin. Das Ländle ist teuer.
Deutschlands teuerster Landkreis: Nordfriesland
In der Gesamtbetrachtung liegen Deutschlands teuerste Landkreise freilich im Süden. Auch hier ist der Freistaat Bayern federführend, denn neun der zehn teuersten Landkreise liegen in Bayern: ausnahmslos gilt hier ein Quadratmeterpreis für Wohneigentum von über 5.000 Euro. Aber was ist der teuerste Landkreis der Republik? Der deutschlandweit teuerste Landkreis befindet sich allerdings nicht im tiefen Süden, sondern im hohen Norden: am meisten muss man nämlich im Landkreis Nordfriesland zahlen!
Was gehört alles zum Landkreis Nordfriesland und warum ist es dort so teuer? Der Nordwesten von Schleswig-Holstein wurde in zwei Einwanderungswellen einst von friesischen Siedlern erschlossen, die unter anderem die Halligen und den fruchtbaren Küstenstreifen zwischen dem Fluss Eider und der heutigen deutsch-dänischen Grenze urbar machten. Ebenso gehören die Uthlande, die Goesharden, der Karrharde und die Insel Helgoland zu Nordfriesland (Kreis Pinneberg). Die Antwort auf die hohen Kosten liegt auf den Inseln: vor allem die Eilande Sylt, Föhr und Amrum sind sehr teuer, allerdings dürfen auch Festland-Ferienorte wie St. Peter Ording nicht vergessen werden. In Nordfriesland liegt der Quadratmeterpreis bei knapp 6.800 Euro. Spitzenwert in der Bundesrepublik!
Deutschlands größte Wachstumsregionen: Landkreise im Süden und Nordwesten
Wo ist das größte Wachstum in Deutschland? Die bereits beschriebenen Regionen München im Süden und Nordfriesland im Nordwesten stellen wichtige Wachstumsregionen dar. Die exzellenten Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien hängen mit den hohen Einkommen und dem Tourismus zusammen. Kann ich bei einem Immobilien-Kauf mit Wertzuwachs rechnen? Die Antwort ist einfach: Ja! Wenn Sie sich zum Kauf einer Immobilie im Süden oder im Nordwesten entschließen (oder bereits eine Immobilie in dieser Region Ihr Eigen nennen), können Sie mit einem enormen Wertzuwachs bis Ende des Jahrzehnts rechnen: 2030 kann sich der Wert Ihres Hauses in München oder Sylt verdreifacht haben.
Besonders interessant sind Immobilien in den sogenannten erweiterten Speckgürteln. Drei der oben erwähnten neun teuersten bayerischen Landkreise grenzen unmittelbar an die Landeshauptstadt München: Erding, Ebersberg und Dachau. Wovon profitieren diese bayerischen Landkreise? Sie profitieren eindeutig vom Boom der Weltstadt München. Die hohen Preise in München wirken wie ein Kosten-Katalysator für das Münchner Umland. Aber auch die gegenseitige Beeinflussung kommt zur Geltung, denn der “Speckgürtel” profitiert von der exzellenten Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Autobahnen. Zudem bietet das “Minga Umland” ansprechende Wohnlagen mit mehr Grünflächen, frischer Luft und Ruhe. Das Klischee des bayerischen Jägers und Försters entstammt genau dieser Tatsache.
Darüber Hinaus können auch die Landkreise Pfaffenhofen an der Ilm und das malerische Landsberg am Lech zum “Münchner Gürtel” gezählt werden. Münchens unmittelbare Nachbarlandreise Starnberg und Fürstenfeldbruck erreichen zwar keine Platzierung in den “Top Ten”, doch teuer sind sie allemal. Auch hier herrschen Wachstumsraten von knapp 1,5 Prozent! Ein weiterer kostspieliger Landkreis liegt im bayerischen Miesbach, dort werden durchschnittlich 6.700 Euro/m² fällig.
Wir sehen also: der Freistaat Bayern sonnt sich im Lichte enormer Wertzuwächse. Gerade in den Landesteilen Oberbayern und Schwaben herrschen fast flächendeckend enorm positive Preisprognosen. Lediglich in einigen Freistaat-Landkreisen im Norden und Osten (in entlegenen Orten Niederbayerns oder der Oberpfalz) gibt es noch moderate Immobilienpreise, in manchen Regionen fallen die Preise sogar. Daher stellen sich viele Hausbesitzer die Frage: Wann soll ich meine Immobilie verkaufen? Nicht nur der Kauf einer Immobilie kann lohnenswert sein, auch ein Hausverkauf kann zum richtigen Zeitpunkt ein gewinnträchtiges Unterfangen darstellen! Was ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf meiner Immobilie? Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. In jedem Fall dürfen nicht nur Immobilienkäufer die Preise im Auge behalten, auch Verkäufer müssen sich mit den Preisprognosen auskennen. In welchen Regionen fallen die Immobilienpreise? Auch hier kommen wieder eher ländliche Regionen in Frage. Der niederbayerische Landkreis Straubing-Bogen verzeichnet eine Minderung von circa 25 Prozent, im unterfränkischen Main-Spessart sind es in etwa 20 Prozent. Wie lange dies beim bundesweiten Bauboom so bleibt, ist allerdings unsicher. Eine Immobilienfinanzierung 2024 lohnt sich beispielsweise auch in Furth im Wald oder in Straubing; paradoxerweise lohnt sich womöglich aber auch ein Immobilienverkauf.
Wo fallen die Preise? Regionale Preisentwicklungen müssen permanent und dynamisch analysiert werden, dies ist eine der Kernkompetenzen von Thomas Brauner. So nahm beispielsweise in einigen deutschen Regionen das Immobilien-Preisniveau um über 25 % ab. Zu erwähnen sind das südliche Harzgebiet in Sachsen-Anhalt, die Westpfalz und das brandenburgische Elsterland. Gerne beraten wir Sie zu diesen nicht unüblichen Marktschwankungen in der Immobilienbranche kostenlos und unverbindlich.
Moderate Mieten in Mittelstädten: Stadt, Land, Grün
Kaufinteressierte sollten ebenso die Mittelstädte in ihre Überlegungen mit einbeziehen, denn auch kleinere Zentren bieten oftmals eine exzellente Infrastruktur und kurze Wege. Auch diese Aspekte tragen zu hoher Wohnqualität bei, die finanziell attraktiven Objekte sind oftmals zu noch verhältnismäßig niedrigen Quadratmeterpreisen zu haben. Im Falle einer Eingemeindung hat man möglicherweise ein Haus im Grünen, das trotzdem “zur Stadt” gehört: Jackpot! Das beste Beispiel hierfür ist unser Stadtteil Ruchheim. Mit fast 1.000 Hektar Gemarkung, vielen Bauernhöfen und Gemüseäckern und einer Entfernung von fast 10 Kilometern zum Stadtkern fühlt man sich in Ruchheim definitiv nicht “in der Großstadt Ludwigshafen”. Trotzdem kann Ruchheim über die Autobahn erreicht werden und gilt offiziell als Stadtteil. Ruchheimer besitzen kein “Haus in der Pampa”, sie besitzen ein “Haus in der Stadt”!
Was macht die Hauptstadt? Ein Blick auf Berlin macht immer Sinn, genauer gesagt ein Blick auf das Berliner Umland. Viele Hauptstädter können sich eine Wohnung in Berlin nicht (mehr) leisten. Die Preise in Berlin haben durchschnittlich fast die 5.000 Euro/m²-Marke erreicht. Wozu führen diese gestiegenen Preise in Berlin? Diese hohen Preise führen zu einer Landflucht ins brandenburgische Umland: alle acht an die Hauptstadt angrenzenden Landkreise können eine Steigerung der Kaufpreise im zweistelligen Bereich aufweisen! Welche Landkreise sind am stärksten betroffen? Am stärksten betroffen ist der Landkreis Potsdam-Mittelmark (+ 25%) und der Landkreis Oberhavel (+ 23%), doch auch Kreise wie Märkisch-Oderland boomen. Insider scherzen, dass in ein paar Jahren Neuköllner Rechtsanwälte, Kreuzberger Professoren und Tempelhofer Chefärzte in Neuruppin wohnen werden.
Metropolen und ihr Umland stellen nach wie vor ein attraktives Immobilien- und Investmentangebot dar; gerade in zentralen Lagen ist die Nachfrage hoch, das Angebot jedoch niedrig. Was macht diese hohe Nachfrage? Durch die hohe Nachfrage steigen die Preise. Das ist in jedem Wirtschaftssystem so. Welche Gefahren entstehen durch diese Nachfrageverschiebung? Dadurch ist enorme Vorsicht bei Verhandlungen geboten, da einzelne Objekte (z.B. in hippen urbanen Szenevierteln wie Kreuzberg) oft zu teuer offeriert werden.
Corona: Auswirkungen auf den Wohnatlas
Die Nachfrage nach Wohneigentum in der Bundesrepublik Deutschland ist ungebrochen, die Kaufpreise verzeichne(te)n auch in den Corona-Jahren 2020 und 2021 einen Anstieg. In den Metropolen des Landes und ihrem Umland konnten teils enorme Preissteigerungen im Vergleich zu den Vorjahren zu beobachtet werden. In über 90 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland sind Wohnimmobilien deutlich teurer geworden. Im Schnitt lag das Plus bei Bestands-Eigentumswohnungen im Jahre 2019 inflationsbereinigt bei fast 10 Prozent: das ist eine enorme Preisentwicklung im Immobilienmarkt und somit ein untrügliches Indiz für ein lohnenswertes Geschäftsmodell. Hat Corona das Zinsniveau und Immobilien-Nachfrage verschlechtert? Keineswegs! Die niedrigen Zinsen, die (nach wir vor) hohe Nachfrage und das knappe Hausangebot sind nahezu unverändert die bestimmenden Faktoren auf dem deutschen Wohn- und Immobilienmarkt. Covid 19, auch in all seinen Mutanten, hat daran nichts geändert. Laut Robert-Koch-Institut (RKI) dominierte in Deutschland die Corona-Mutante Alpha, die sich ähnlich wie die Delta-Variante langsam verbreitete. Angst ist stets ein schlechter Ratgeber, und Wohnen muss man auch in Pandemiezeiten. Daher war und ist schlichtweg keine Konjunkturdelle auf dem deutschen Wohn- und Immobilienmarkt zu verzeichnen.
Eine Auswahl unserer Finanzierungspartner:
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- Kreissparkasse Döbeln
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- Volksbank Rhein-Neckar
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- Deutsche Apotheker- und Ärztebank
- Schwäbisch Hall
- u.v.a.
Der große Preisvergleich: Welche Stadt ist wie teuer?
Wir bringen Ihnen den großen Städte-Vergleich: Welcher Preis gilt in welcher Stadt? Die extrem gestiegenen Preise in Ballungsräumen, Zentren und Metropolen haben dafür gesorgt (und sorgen nach wie vor dafür), dass auch Städte, die nicht zu den Big Seven gehören, ins genaue Blickfeld rückten und rücken. Wo zeigen sich große Preisunterschiede im Immobilienbereich? Insgesamt zeigen sich im bundesweiten Städte-Vergleich enorme Preisunterschiede: erneut kann man München als “Role-Model” nehmen. So ist die bayerische Hauptstadt beispielsweise fast 8 mal so teuer wie das strukturschwache Stendal in Sachsen-Anhalt. Auch Universitätsstädte im Südwesten wie Freiburg, Tübingen oder Karlsruhe sind recht teuer. Letztlich hat jeder Standort Vorteile und Nachteile! Überzeugen Sie sich selbst! Mit unserem Wohnatlas-Rechner können Sie die Kosten ihrer Wunsch-Stadt ganz einfach und kostenlos ermitteln:
Boom in den Metropolen: in allen deutschen Großstädten haben Wohnimmobilien enorm an Wert gewonnen, eine Trendwende in diesem Kontext ist nicht absehbar. Stark gestiegen sind die Immobilienpreise auch im Rheinland, in der Pfalz und im Ballungsraum Halle-Leipzig. Auch hier sehen Experten die wichtigen Universitäts- und Technologiestandorte mit viel Natur im Umland als ausschlaggebende Gründe für die hohen Preise. In Kaiserslautern können Sie beispielsweise studieren und arbeiten, haben jedoch mit dem malerischen wie urigen Pfälzer Wald Deutschlands größtes zusammenhängendes Waldgebiet unmittelbar vor der Haustür. Letztlich geht es bei jedem Immobilienkauf um (neue gesteigerte) Lebensqualität, nicht nur nicht nur um die Rendite des Investments.
Top 10 Neubauten in Deutschland: Wo lohnen sich Neubauten?
Was sind die Regionen in Deutschland mit vielen Neubauten? Wir haben für Sie die Top 10 Neubau-Regionen aufgelistet: diejenigen Regionen in Deutschland, wo es einen überdurchschnittlich jungen Immobilienbestand gibt:
- Westliches Oberbayern (Erding)
- Oldenburger Münsterland (Cloppenburg und Vechta)
- Nördliches Alpenvorland (Freising)
- Emsland (Lingen und Meppen)
- Chiemgau (Rosenheim)
- Westliches Niederbayern (Landshut)
- Oberpfalz (Regensburg)
- Mittelmark (Potsdam und Teltow)
- Pinneberg (Hamburg)
- Rhein-Main-Neckar (Frankfurt am Main und Mannheim)
Großstädte in NRW: Kaufen lohnt sich!
Gerade im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen ist ein Wohnungskauf oft günstiger als dauerhaftes Wohnen zur Miete. Der Schritt aus der Miete hinein ins Wohneigentum bringt in den dicht besiedelten Metropolregionen Rheinland und Ruhrpott oftmals sogar eine direkte finanzielle Entlastung! Sie werden Hausbesitzer und haben dadurch mehr Geld im Monat! So paradox das klingen mag, es ist oftmals so. Doch nun die entscheidende Frage: Wo in NRW ist ein Haus günstig? Wo in NRW ist eine Eigentumswohnung günstig? Wo in NRW lohnt sich ein Kauf? Wir haben für Sie die Top 10 der nordrhein-westfälischen Großstädte aufgelistet, wo sich ein Kauf als Alternative zur Miete besonders lohnt:
Demografischer Wandel: Chance oder Risiko für Hauskäufer?
Seit Jahren hören wir in den Nachrichten und lesen in den Zeitungen einen Satz: unsere Bevölkerung schrumpft! Panikmacher behaupten gar “Wir sterben aus!”. Angst ist auch hier kein guter Ratgeber, denn gerade im Baubereich ist Besonnenheit wichtig. Die entscheidende Gegenfrage auf diese demografischen Feststellungen sollte in unserem Immobilienkontext freilich sein: Wie wirkt sich der demografische Wandel auf Immobilien aus?
Gerade in den neuen Bundesländern ist die Lage angespannt. Aufgrund der sinkenden Bevölkerungszahlen drohen in Ostdeutschland bei Immobilien enorme Wertverluste. Gerade in Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern gibt es einige traurige “Geisterdörfer”: Orte, die mehr und mehr verlassen werden und verkümmern. Wie wirkt sich der demografische Wandel auf Baufinanzierungen aus? Auch hier ist Ostdeutschland im speziellen Fokus, auch hier ist die Lage angespannt. Gerade Frauen verlassen Ostdeutschland oftmals schon in jungen Jahren und ziehen in den Westen; häufig fehlt dann ein zweites Einkommen.
Wie wirkt sich der demografische Wandel auf Baukredite aus? Wenn weniger Menschen einen möglichen Baukredit abbezahlen können, bewilligen Banken womöglich weniger Baukredite. Ein Teufelskreis. Wie wirkt sich der demografische Wandel auf staatliche Zuschüsse aus? In diesem Kontext ist der demografische Wandel sogar gewissermaßen von Vorteil: die Bundesregierung offeriert viele Förderprogramme für neuen Wohnraum. Bei Fragen zu Auswirkungen des demografischen Wandels auf Immobilien, Baukredite und Wohnen steht Ihnen Thomas Brauner gerne zur Verfügung.
Ihr Weg mit Uns ins Eigenheim
- Mit unserem Budgetrechner können Sie sich bei Bedarf bereits selbst einen ersten Überblick verschaffen. Bei Fragen stehen wir selbstverständlich zur Verfügung.
- Eine solide Baufinanzierung braucht einen soliden Finanzierungsplan: Wir stellen für Sie die Baukosten oder den Kaufpreis dem vorhandenen Kapital gegenüber und ermitteln dadurch Ihren Bedarf zur Fremdfinanzierung. Dies ist ein wichtiger Punkt für unseren umfassenden Bankenvergleich.
- So erhalten Sie das optimale Angebot.
Ihr Weg mit Uns ins Eigenheim
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